Юридическая проверка недвижимости – это фундамент любой безопасной сделки. Ошибка на этапе проверки может стоить не только денег, но и самого объекта. В отличие от поверхностного взгляда на выписку из ЕГРН, настоящая проверка (англ. due diligence) требует анализа истории приобретения и построки объекта, правоустанавливающих документов и выявления рисков, которые могли долгое время оставаться незамеченными даже предыдущими собственниками объекта.
Покупка земельного участка для строительства либо земельного участка с домом
Приобретая земельный участок для целей строительства критически важно выявить и оценить целый спектр рисков. В некоторый случаях это можно быть очень непростой задачей, т.к. многие проблемы не могут быть определены даже после получения выписки из ЕГРН. Участок может находиться в зоне с особыми условиями использования (водоохранная зона, охранная зона ЛЭП или газопровода и др.), где строительство запрещено или существенно ограничено. Земельный участок может таить в себе риски предъявления исков от соседей об установлении сервитута, изъятия для государственных нужд и т.д. Бывает, что границы земельного участка ошибочно установлены или оспариваются соседями. Могут сохраняться риски неправомерной смены вида разрешённого использования (ВРИ) или категории земель (что часто происходит с землями сельскохозяйственного назначения). Рисков довольно много и их выявлению можно посвятить не одну книгу.
Покупка земельного участка с построенным домом не является гарантией того, что дом не окажется самовольной постройкой, если он возведён без разрешений, с нарушением градостроительных норм или на участке, не предназначенном для этого. Разрешение на ввод в эксплуатацию, а тем более запись в ЕГРН не являются стопроцентной гарантией законности строительства. Снос грозит не только дому, но и вашему праву собственности. Кроме того, во всех случаях приобретения недвижимости требуется также проверка продавца, его дееспособности и рисков банкротства.
Покупка квартиры
Приобретение жилья на этапе строительства регулируется не только Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но и ГК РФ, другими законами и подзаконными актами. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это единственный законный способ привлечения денег дольщиков. Любые «предварительные договоры», «векселя» или «договоры инвестирования» – это «серые схемы», которые не защищают покупателя и не являются легальными. С 2019 года деньги дольщиков размещаются на счетах эскроу, что в большей мере защищает покупателя: если дом не достроят, деньги возвращаются. Однако риск задержки сроков остаётся высоким: по данным на 2025 год, более половины новостроек сдаются позже срока. В случае же банкротства застройщика деньги могут вообще оказаться «замороженными» на длительный срок. Кроме того, если многоквартирный дом (МКД) построен с нарушениями, то он может быть признан самовольной постройкой. Покупателю в таком случае грозит потеря квартиры без компенсации.
Покупка квартиры на вторичном рынке таит в себе риски, связанные с историей конкретной квартиры и личностью продавца. Например, если квартира была приватизирована, то есть вероятность, что несовершеннолетние, зарегистрированные в ней на тот момент, не были включены в приватизацию. Достигнув совершеннолетия, они могут оспорить сделку в суде. Также важно проверить, не сохранилось ли пожизненное право пользования у лиц, отказавшихся от приватизации. Следует учесть и риски банкротства продавца – это одна из самых серьёзных угроз, существующих на вторичном рынке. Если продавец будет признан банкротом после продажи, то сделка может быть оспорена в течение 3 лет, а в некоторых случаях этот срок может достигать и 10 лет.
Юридическая проверка недвижимости – это необходимость, требующая во многих случаях высокой квалификации юристов, которые проводят проверку вопросов, находящихся на стыке разных отраслей и институтов права – гражданского, семейного, наследственного, земельного, градостроительного права, банкротства, корпоративного права (в случае участия в сделке юридических лиц), экологического права и др. Представляется практически невероятным наличие актуальных знаний по всем таким направлениям у одного специалиста, а там более, если такой эксперт представляется «риэлтером-юристом». По такого рода вопросам следует обращаться к компетентным юристам с хорошим опытом и проверенной квалификацией.