Выселение – это всегда конфликт, в котором одна сторона теряет место, где живёт или работает, а другая добивается защиты своего права. Но за внешней простотой выселения может скрываться долгая процедура, где всё решают основания, статус помещения и процессуальные детали. Жилое помещение защищено законом сильнее: по общему правилу выселение возможно только по решению суда и только по основаниям, прямо указанным в Жилищном кодексе РФ. Нежилое помещение – это коммерческий оборот, где отношения строятся на договоре аренды, и выселение возможно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Незаконное проникновение в чужое жилое помещение уголовно наказуемо (ст. 139 УК РФ), так же, как и самоуправство (ст. 220 УК РФ), которое находится всегда рядом с такими спорами.
Выселение из жилых помещений
Жилое помещение – это объект с особым правовым режимом. Ст. 40 Конституции РФ гарантирует право на жилище, и произвольное лишение его невозможно. Внесудебное выселение – например, по требованию собственника без суда – не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (например, выселение из специализированного жилищного фонда с соблюдением установленной процедуры). Основания выселения делятся на несколько категорий. Неисполнение обязательств по договору социального найма: невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев, разрушение или повреждение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование помещения не по назначению. В этих случаях выселение возможно с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития (для первых трёх случаев) или без предоставления (для использования не по назначению). Выселение из специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд) имеет свои особенности, основания и процедура зависят от категории фонда и статуса нанимателя.
Если наниматель по договору имущественного найма не вносит плату за наём жилого помещения (аренду) более 2-х раз подряд по истечении установленного срока, наймодатель вправе требовать расторжения договора и выселения арендатора в суде. Особая категория споров – выселение собственника: если собственник нарушает права соседей, бесхозяйственно обращается с помещением (например, в случае незаконного переноса «мокрых точек» в квартире и периодическом подтоплении соседей, в случае если квартира, становится источником постоянного шума или неприятных запахов и др.), использует его не по назначению, орган местного самоуправления может предупредить его, а при повторном нарушении – обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств. И следует упомянуть также о выселении бывших собственников, с которыми также возникает много хлопот (это касается выселяемых банкротов, ипотечных должников, а также продавцов жилья, которые, получив деньги, отказываются добровольно съехать). Всех их приходится выселять также через суд, хотя есть и альтернативные варианты, как это можно сделать. Процессуальная особенность: по делам о выселении обязательно участие прокурора (ст. 45 ГПК РФ), а в случае выселения еще и несовершеннолетних, то требуется участие и органов опеки и попечительства.
Выселение из нежилых помещений
Нежилое помещение – это объект коммерческой недвижимости, и выселение здесь регулируется прежде всего нормами ГК РФ, в основном, об аренде или собственности. Основания выселения арендатора по инициативе арендодателя такие: невнесение арендной платы более 2-х раз подряд по истечении срока (ст. 619 ГК РФ), использование помещения не по назначению или с существенным нарушением условий договора, существенное ухудшение состояния помещения, невыполнение обязанности по капитальному ремонту (если это входит в обязанности арендатора). При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства. Только после этого, если нарушение не устранено, можно обращаться в суд с иском о расторжении договора и выселении. Чаще всего арендатор защищается от выселения, доказывая, что нарушение несущественно, что он готов устранить его, или что арендодатель действует недобросовестно. Возможны, правда, более редкие ситуации, когда арендатор требует освободить помещение от самого собственника, если арендодатель препятствует использованию помещения.
Отдельная категория – самовольное занятие нежилого помещения. Если лицо занимает помещение без договора или после истечения срока аренды, собственник вправе требовать выселения и взыскания неосновательного обогащения за период фактического пользования. Здесь срок исковой давности – 3 года, но если пользование продолжается, то срок исчисляется с момента, когда собственник узнал о нарушении. Если в договоре аренды есть условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, он может расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление, и после истечения срока потребовать освобождения помещения. Если арендатор не освобождает – обращение в суд и принудительное исполнение через судебных приставов.
Мы сопровождаем выселение из жилых и нежилых помещений на всех этапах: анализ договора и оснований для выселения, подготовка предупреждения и досудебное урегулирование, представление интересов в суде, сопровождение исполнительного производства и фактической передачи помещения.