Юридическое сопровождение строительства – это не просто «помощь в оформлении документов». Это системная работа, которая начинается задолго до закладки первого камня и заканчивается только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Ошибка на любом из этапов может стоить проекту месяцев задержек или миллионов рублей убытков.
Строительство начинается с приобретения земельного участка и проведения инженерных изысканий на нем (изучение природных условий и факторов техногенного воздействия для подготовки данных, необходимых для проектирования). По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик обязуется разработать техническую документацию и выполнить изыскательские работы (ст. 758 ГК РФ). Ключевая особенность: результат изысканий должен быть пригоден для использования при проектировании. Если изыскания выполнены некачественно, все последующее строительство может пойти «не по той геологии».
Следующий этап, т.н. Стадия «П» во многом связан с договором на выполнение проектных работ (разновидность подряда, регулируемая ст. 758–762 ГК РФ). Проектная документация должна соответствовать заданию заказчика и требованиям технических регламентов. Результаты изысканий и проектной документации оцениваются на предмет соответствия требованиям обязательной экспертизы. Во многих случаях работа проектировщика не заканчивается на Стадии «РП» (т.е. рабочего проекта, который может быть подготовлен подрядчиком на основании проектной документации) или строительства. Архитектор может участвовать также и в проведении мероприятия авторского надзора (контроль проектировщика за соблюдением требований разработанной ими проектной документации при строительстве: проверка соответствия строительно-монтажных работ проекту; согласование изменений в проекте; контроль за применением материалов и технологий).
Стадия строительства ассоциируется преимущественно с согласованием и исполнением договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ). Подрядчик обязуется построить объект в согласованный срок, передать результат своей работы, а заказчик – создать необходимые условия, принять результат и уплатить цену. По окончании строительства подрядчик сохраняет также свои гарантийные обязательства.
Строительство осуществляется на земельном участка, принадлежащем заказчику. Правовой титул при этом может быть разным, как правило это собственность либо аренда. В зависимости от региона строительства условия аренды земельных участков для строительства в населенных пунктах отличаются. Речь может идти, например, о заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях – это механизм, при котором арендатор не только платит за землю, но и принимает на себя обязательства по строительству или реконструкции объекта, а также участию в строительстве инфраструктуры.
Этапы строительства не ограничиваются договорной работой юриста, возникает множество других вопросов, связанных с обеспечением объекта электричеством (ФЗ «Об электроэнергетике», подзаконные акты), газом (ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» и др.), а также административным вопросам проведения экспертизы, получения ЗОС (заключения о соответствии), разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ), разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), а также ответственности за нарушения при строительстве (по КоАП РФ, региональным законам в области административной ответственности и др.). Все это требует юридических знаний и опыта. Юридическое сопровождение строительства – это не разовая услуга, а система, каждый этап которой требует своих договоров, разрешений и контроля.
Автор: Быканов Д.Д.