В недвижимости и строительстве переговоры – это процесс, в котором формируются обязательства. Цена объекта, сроки строительства, распределение рисков, порядок финансирования, ответственность за просрочку – всё это обсуждается до того, как появится первый проект договора. И именно на этой стадии закладываются те условия, которые потом либо работают на вас, либо становятся источником споров. Главная ошибка в переговорах по недвижимости и строительству – обсуждать условия сделки, не проверив их юридическую реализуемость. Стороны договариваются о рассрочке платежа, не проверив, позволяет ли титул продавца распоряжаться объектом. Согласовывают сроки строительства, не учитывая, что разрешение на строительство ещё не получено, а возможно оно и не может быть получено законным образом и т.д.
Второй риск – асимметрия информированности. Продавец знает о скрытых дефектах объекта, арендодатель – о планах по сносу, подрядчик – о том, что смета занижена, заказчик – о том, что финансирование не закрыто. Переговоры без юридического сопровождения могут означать, что одна сторона узнаёт о проблеме после подписания. Мы проводим проверку объекта и контрагента до начала переговоров: проверяем правовой титул, обременения, судебные споры, корпоративные конфликты, финансовое состояние и др. Это позволяет более эффективно обсуждать и согласовывать условия, закладывать риски в цену, либо отказываться от сделки до того, как потрачены возникнут проблемы.
Третий риск – неформальные договорённости. В строительстве и недвижимости люди, знакомые друг с другом часто работают «под честное слово»: договорились на словах о дополнительных работах, об изменении сроков, о разделе прибыли, о выходе из проекта. Вместе с тем, любое честное слово должно быть снабжено юридическим механизмом на случай смены собственника бизнеса (который может поменяться из-за обращения взыскания на залог, банкротства, корпоративного конфликта, ареста и, наконец, смерти). Проблема в том, что устные договорённости в суде часто не работают из-за проблем их доказывания, а переписка в мессенджерах – работает только при определённых условиях. Мы помогаем превращать устные договорённости в документы, которые имеют юридическую силу.
Отдельный блок – налоговые последствия. В недвижимости структура сделки определяет налоговую нагрузку: продажа акций вместо продажи объекта, аренда с последующим выкупом вместо купли-продажи, вклад в уставный капитал вместо оплаты, инвестиционный договор вместо ДДУ. Мы оцениваем налоговые последствия до того, как структура зафиксирована в договоре, и работаем с налоговыми консультантами. Это позволяет избежать ситуации, когда сделка юридически безупречна, но налоговая доначисляет миллионы, а оспаривать уже нечего.
Мы сопровождаем переговоры на всех этапах: от подготовки позиции (что мы хотим, что можем уступить, где красная линия) до финального согласования условий сделки. Мы участвуем в переговорах вместе с доверителем или от его имени, готовим меморандумы (англ. memoranda of understanding; term sheets; letters of intent), протоколы о намерениях, предварительные и основные договоры, проверяем соответствие достигнутых договорённостей законодательству. Если переговоры заходят в тупик, мы оцениваем перспективы разрешения спора и помогаем выстроить процедуру, которая сохраняет отношения и позволяет выйти из конфликта без суда.