Регистрация права в Росреестре (сайт: https://rosreestr.gov.ru/) – это момент, когда право на недвижимость становится публичным. До внесения записи в такой публичный реестр (ЕГРН) вы можете сколько угодно владеть объектом недвижимости по договору, но для третьих лиц ваше право может отказаться несуществующим. И именно на этапе регистрации может выясниться, что сделка не может быть исполнена: приостановка, отказ, может выясниться, что объект уже продан или находится под арестом и др. Мы сопровождаем оформление прав в Росреестре на всех этапах – от подготовки пакета документов до оспаривания незаконных приостановок и отказов, и делаем это так, чтобы регистрация не стала узким горлышком сделки. Регистрация прав регулируется ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации). По общему правилу срок регистрации – 7 рабочих дней при подаче через МФЦ и 3 рабочих дня при подаче в электронном виде, но эти сроки соблюдаются не всегда: приостановка может растянуть процедуру на месяцы. Основания для приостановления перечислены в ст. 26 Закона о регистрации, и их перечень закрытый, но довольно большой. Однако на практике регистратор приостанавливает сделку по мотивам, которые формально в перечень не входят: «непредставление документа, не предусмотренного законом», «несоответствие формы», «отсутствие согласия супруга» (когда объект не является совместной собственностью). Здесь может помочь обжалование в апелляционную комиссию при Росреестре, в суд.
Основания для отказа (ст. 27 Закона о регистрации, но фактически также и ст. 26) – это уже финальная точка, после которой сделка разваливается. Отказ возможен, например, если правоустанавливающий документ не соответствует требованиям закона, если объект не поставлен на кадастровый учёт (или сведения о нём противоречивы), если нет необходимых согласий или разрешений, если регистратор установил порочность воли участника сделки (например, по заявлению нотариуса или суда). Отказ можно оспорить в суде, но это может оказаться более сложным, чем устранение недостатков, препятствовавших регистрации. Поэтому главная задача – не доводить до отказа, а проверить пакет документов до подачи на регистрацию, выявить возможные расхождения между выпиской ЕГРН и правоустанавливающими документами, проверить кадастровые границы и наличие скрытых обременений, которые могут «всплыть» при регистрации.
Отдельная специфика – регистрация прав на земельные участки. Здесь ключевые риски связаны с кадастровыми ошибками, наложениями границ, несоответствием фактического использования виду разрешённого использования (ВРИ) и отсутствием сведений о границах в ЕГРН. Если участок не имеет установленных границ, вы не можете ни продать его, ни получить разрешение на строительство, ни даже в некоторых случаях защититься от притязаний соседей. Мы сопровождаем также межевание, исправление реестровых ошибок и установление границ – включая споры со смежными землепользователями и с органом регистрации прав.
Регистрация прав на объекты незавершённого строительства (ОНС) – ещё одна особенна категория правовой работы. Хотя сделки с ОНС существенно ограничены, но регистрация права на него нередко требуется для целей кредитования или продажи. Однако, такая регистрация не является панацеей от проблем незаконного строительства. Однако, если объект капитального строительства построен без разрешения, если он не соответствует проектной документации или если он фактически является самовольной постройкой, регистрация невозможна без признания права собственности в судебном порядке или приведения объекта в соответствие. Мы сопровождаем такие дела: от сбора доказательств (заключения экспертиз, документы на землю, подтверждение соответствия параметрам) до представления интересов в суде и последующей регистрации на основании решения.
Электронная регистрация – это относительно новый элемент, который, с одной стороны, стал стандартом для многих массовых сделок с недвижимостью, но, с другой стороны, добавил свои риски. Электронная подпись, цифровые документы, подача через банк или застройщика – всё это ускоряет процесс, но одновременно создаёт возможности для мошенничества: подделка электронной подписи, несанкционированная подача заявления, регистрация перехода права на основании подложных документов и др. Если вы столкнулись с тем, что право зарегистрировано без вашего участия или на основании поддельных документов, – это не только гражданский спор, но и основания для проведения проверки по факту совершения преступления.
Мы сопровождаем оформление прав на всех этапах: подготовка пакета документов и проверка правоустанавливающих документов до подачи, подача заявления через МФЦ или в электронном виде, сопровождение регистрации и взаимодействие с регистратором, обжалование приостановок, оспаривание отказов, исправление реестровых ошибок и установление границ земельных участков, регистрация прав на объекты незавершённого строительства, а также защита от мошеннических действий с ЕГРН. Если вы готовитесь к сделке или уже столкнулись с приостановкой – мы готовы подключиться и оценить перспективы.